Сложился опасный тренд на недоступность жилья / Недостаточный объем предложения – главный фактор роста цен на жилье
Льготная ипотека, реализации национального проекта «Жилье и городская среда», развитие городских агломераций, расселение аварийного жилья — темы, которые не сходят с полос СМИ и вызывают бурное обсуждение. Квартирный вопрос касается всех и каждого, для подавляющего большинства населения страны квартиры остаются сегодня недоступными.
О справедливой цене за квадратный метр, уровне дохода, росте цен на жилье, нехватке рабочих рук, о реновации, отсутствии конкуренции и недостаточном предложении на рынке рассказывает директор по развитию территорий инвестиционной группы компаний ASG Ринат Аисов.
Справедливая цена квадратного метра
Есть цена, которая интересна застройщикам, есть та, на которую рассчитывают покупатели. Разумеется, это две крайние точки. Если говорить о справедливости, с точки зрения общественного понимания, то нужна цена, которая позволит обычной казанской семье, без снижения своего уровня жизни приобретать жилье. Да, пусть с учетом ипотеки, но при условии безболезненной для семейного бюджета ежемесячной выплаты. Исходя из реалий платежеспособности населения, понятно, что эта цена может быть ниже той, которая сегодня есть на рынке, т.к. по факту предложения выше 100 тыс.руб/кв.м. означают недоступность жилья для большинства населения. Иначе, семье либо придется себя во многом ограничивать, выплачивая взносы по ипотеке, даже с учетом льготной ставки, либо повернуться в сторону малогабаритных квартир, что также существенно снижает уровень жизни семьи.
Уникальные проекты и массовый спрос
Есть проекты с уникальными характеристиками и архитектурными решениями, дополнительными удобствами и преимуществами для жильцов, дорогой отделкой общественных пространств – за которые люди готовы заплатить и 150 т.р./кв.м. Есть сегмент покупателей готовых платить такие деньги, но основной объем предложения – должен обеспечить массовый спрос в стандарт и комфорт-классе. Этому может помочь только комплексная застройка новых территорий. К примеру, нами был разработан нового микрорайона комплексной застройки «Яблоневые сады», который планируется возвести на юго-востоке города Казань.
Себестоимость квадратного метра
По данным Дом.рф согласно декларациям застройщиков, стоимость строительства оценивается в 40 тысяч за квадратный метр. Реальная стоимость немного выше, но она сопоставима с этими цифрами, разумеется речь о затратах только непосредственно на строительство. Нужно учитывать, что даже при себестоимости в 40 тысяч за квадратных метр есть много побочных вспомогательных расходов. Если застройщик выстроил процесс не эффективно, то, в конечном счете, объем прибыли может быть очень далек от разницы между себестоимостью строительства и ценой продажи.
Но при сегодняшних условиях, у застройщиков мало стимулов повышать эффективность работы и снижать издержки. Разница между себестоимостью и ценой продажи, позволяет продавать и получать положительный результат. Сегодня только за счет применения эффективных архитектурно-планировочных и конструктивных решений можно снизить снижать издержки при реализации типового проекта до 30% и сокращать сроки строительства – что также влияет на стоимость квадратного метра.
Рост цен на жилье
Рост цен на жилье в своей основе имеет несколько факторов. Центральный — недостаточный объем предложения. Также влияет рост цен на материалы, рабочую силу, но незначительно. Некоторые эксперты говорят, что росту цен способствует льготная ипотека, на наш взгляд, это некорректно говорить. Ипотека дает возможности населению приобрести заветные квадратные метры. А рост цен происходит по причине неспособности обеспечения потребности населения в достаточном объеме качественного жилья.
Реновации в тренде
Реновации промзон – это большая польза для города, когда он избавляется от депрессивных территорий и создает на их месте комфортную для жизни среду. Но стоит понимать, что за этим красивым фантиком «реновации» стоит очень серьезная, монументальная работа и большие затраты. Кроме затрат, здесь затрагиваются интересы огромного количества людей, собственников недвижимости, производств. Не все готовы отказаться от своего имущества, даже при условии получения денежных компенсаций или предложений участков, помещений для передислокации. Также нельзя упустить из виду, что даже при положительном решении собственника, возникают, существенные затраты на компенсацию и огромная работа по изъятию этих объектов, перемещению производств, осуществлению поиска альтернативных площадок. Все это, временной ресурс! А отразиться он, в конечном счете, на эффективности реализации проекта в целом.
Безусловно, это вопрос дискуссионный, он требует серьезных расчетов, анализов, поэтому нельзя подходить к реновации, с наскока, только, потому что эта тема на волне популярности. За ней должен стоять серьезный бизнес-план, с необходимыми расчетами, анализом эффективности, средств, потраченных бюджетом на изъятие и пониманием потенциальных доходов, эффектов от реализации программы. Эффекты могут быть отражены: в виде ввода квадратных метров, налогов, которые поступят или полученных доходов бюджета от реализации муниципальных земельных участков застройщикам посредством аукционов.
Тренд на недоступность жилья
Особое внимание нужно уделить развитию свободных территорий – это тот резерв, который позволит обеспечить существенный объем ввода жилья доступного широкому кругу населения, да эта работа не одного дня для подготовки большинства площадок понадобится не менее 2-3х лет, но если эту работу сегодня не поддержать, то в ближайшее время цена продолжит расти и жилье станет недоступно для населения. И очень важно сейчас определить эти зоны развития с учетом эффективности бюджетных затрат, затрат трудовых ресурсов госорганов, чтобы и застройщики, и население видели, где будут новые точки роста, отвечающие требованиям нацпроекта – доступное и комфортное жилье. Пока же сложился опасный тренд на недоступность жилья.
Качество проектов и отсутствие конкуренции
Недостаточное количество качественных проектов в Казани — это результат отсутствия конкуренции, недостаточного предложения на рынке. Если, в качестве примера, обратиться к опыту центральных городов соседних регионов: к Кирову или Ижевску, то там цена квадратного метра существенно ниже. А качество проектов по мнению экспертов в общей массе выше! Говорить о том, что повышение требований к проектам повышает цену жилья некорректно. Цену жилья повышает отсутствие конкуренции! Нужно повышать качество проектов, но еще более естественно рыночное регулирование, когда застройщик знает, что для того, чтобы ему успешно сдать и реализовать проект, нужно сделать его лучше, чем у конкурентов, более качественным. Вложить в него новые смыслы, придумать фишки, создать красивую архитектуру, а не просто гнаться за объемами, строя стандартные вентилируемые фасады. Сейчас естественного стимула заботиться обо всем вышеперечисленном, как такового нет, строят и продают на существующем дефиците предложения, в любом случае сметут все, что построят.
Основные усилия нужно направлять на повышение конкуренции, привлекать в Казань новые компании с качественным продуктом, с передовыми идеями и подходами. Соответственно, это в целом окажет положительное влияние как на рынок жилья и стабилизацию цен. При этом сегодня есть очередь из застройщиков готовы зайти в Татарстан, основная проблема, которая возникает подобрать и подготовить к выходу на строительство площадки. И очень важно, и мы надеемся, что в том числе с учетом наших инициатив и работы проводимой нашей компанией, при наличии поддержки органов власти удастся решить эту проблему.
Часть комментария Рината Аисова была опубликована 14 июня 2021 года в деловой электронной газете «Бизнес Online» — «?
Напомним, что Инвестиционная группа компания ASG занимается развитием территорий больше 10 лет. Стратегия проектов разрабатывается на принципах агломерационного подхода, с учетом необходимости, развития инфраструктуры, создания мест приложения труда и обеспечения транспортной доступности развиваемых территорий, что в свою очередь способствует грамотному освоению территорий и решает проблемы роста цен на жилье.
Свежие комментарии