Алексей Семин: «Время, когда нужно разбить кубышку, настало!» Часть 1

Первое большое интервью «затворника замка Левевилль» после дела «Адмирала» о том, как нам обустроить рынок жилья столицы РТ. Часть 1-я

«У Казани есть огромное богатство, осознать которое никто не хочет. Такого богатства нет в Европе! Это огромные незастроенные территории в городской черте», — говорит владелец ASG Алексей Семин. Он рассказал, почему категорически против и коттеджей в границах Казани, и «человейников» за городской чертой. О том, рассчитывает ли держатель гигантского земельного банка реализовать его за 140 млрд рублей и как относится к званию «лендлорд», — в интервью «БИЗНЕС Online».

Алексей Семин прерывает шестилетний «обет молчания»

Большое эксклюзивное интервью дал «БИЗНЕС Online» владелец ASG Алексей Семин. С момента громкого дела «Адмирала» он не общался с журналистами. В самом его начале он дал подробное интервью нашему изданию, заочно посоветовав недругам не тратить силы на передел владений своей компании, и с тех пор 6 лет держал обет молчания. Миллиардер пустил прочные корни в Европе, на территории Франции, где, в частности, он владеет замком Левевилль в предместье Шартра. Наш разговор продолжался более пяти часов в дистанционном режиме. Поэтому публикация разделена на две обширные части.

Первая посвящена бизнес-составляющей. Компания в прошлом году начала активно заявлять о себе. Земельный банк ASG в одной только Казани, по некоторым оценкам, составляет примерно 16% сельхозземель, которые генпланом города переводятся под застройку после выполнения ряда условий. Кроме того, есть земли в соседних районах. В чем суть концепции их освоения, какова структура земельного банка, какие проблемы Семин видит в развитии Казанской агломерации, в чем миссия ASG и кто покупает участки? О том, почему именно сейчас ASG начала активно заниматься реализацией земельных активов, сколько «аппетиты» компании способны добавить к цене квадратного метра, что такое ленд-девелопмент и почему соответствующего понятия нет в России, какие решения сам Семин считает ошибочным с точки зрения развития Казани и сколько же стоят его земельные активы, можно прочитать ниже.

Во второй части интервью — позиция Семина по делу «Адмирала» и его личные переживания, переосмысление опыта приватизации и банкротства с точки зрения простых людей, несколько штрихов к портрету зарубежной недвижимости миллиардера, его самоизоляции, впечатления о россиянах за границей и о том, в какую сумму он сам оценивает свое состояние. Вторая часть будет опубликована позже.

Реализация земельного банка: три великих татарстанца и «разбитие кубышки» Семина

— Алексей Владимирович, мы встречаемся впервые за несколько лет, пусть и дистанционно, и наш разговор происходит на фоне активных «подвижек» вашего земельного банка. Долгое время он лежал спокойно, без какого-то ярко выраженного движения. И вдруг в прошлом году ваша компания представляет масштабную программу освоения 25 тысяч гектаров земли вокруг Казани. Что случилось — почему группа ASG активизировалась в реализации этих активов?

— Дело в том, что формированием земельного банка ASG начал заниматься с нулевых годов, то есть уже без малого 20 лет. И, понятно, делалось это не для того, чтобы просто собрать некие земли и законсервировать их, нет. Деятельность вели с той целью, чтобы создать действительно сбалансированный пул земельных массивов, которые могут быть положены в основу развития Казанской агломерации, когда для этого придет время.

Если посмотреть интервью, которое я давал в рамках онлайн-конференции в 2012 году, понятие «Казанская агломерация» тогда мало кто воспринимал серьезно. И то, что эта тема до сих пор не реализована в виде законодательных актов, — огромный минус для развития экономики и строительного рынка города Казани и прилегающей территории.

Почему мы говорим о реализации земельного банка именно сейчас? Сложилась уникальная ситуация: на строительную отрасль как локомотив развития экономики и выхода экономики из кризиса обратили внимание на всех уровнях власти, прежде всего на федеральном. Об этом сказал Путин, дальше это стало реализовываться в рамках проводимой государственной политики. Я считаю, что Татарстан фактически стал регионом номер один для отработки и реализации всех этих подходов — во-первых, с чисто формальной точки зрения: три великих татарстанца возглавили соответствующее направление. Президент Татарстана является руководителем рабочей группы и непосредственно на систематической основе докладывает об этом на Государственном Совете. Причем его вес таков, что его инициативы — в частности по апартаментам, миграционным делам и так далее — облекаются в законопроекты по поручениям президента России. То есть это уже дальше реализуется. Уникальная возможность… Вице-премьером правительства Российской Федерации назначен Марат Хуснуллин, который, соответственно, в кратчайшие сроки… Я вообще не знаю, есть ли еще такие примеры, когда действительно в нужное время и в нужном месте оказался этот человек. Вот что стоит вопрос льготной ипотеки? Это же помогло полностью реанимировать страшнейшую ситуацию не в строительстве, а в экономике в целом! Ну и, наконец, Ирек Файзуллин на посту министра строительства России.

Гениальность Рустама Нургалиевича в том, что он «нашел», вырастил и Хуснуллина, и Файзуллина, его теперь слышит и Владимир Путин. Хуснуллин пришел на свое место с уже готовыми рецептами и сумел предложить их в нужное время и в нужном месте. Гениальность Файзуллина — в четкой и методичной реализации этих планов. Он является сподвижником Хуснуллина на протяжении последних 20 лет как минимум, прекрасно владеет всей ситуацией, пройдя всю школу в Татарстане, и тиражирует идеи в масштабах всей России.

— В общем, пришло время…

— Мы посчитали, что действительно настало то время, когда нужно, следуя образному выражению журналистов «БИЗНЕС Online», разбить кубышку. Текущая ситуация в Татарстане однозначно должна быть флагманской по отношению к другим регионам. Посмотрите: принят генплан Казани, есть правила землепользования и застройки. И теперь дело за проектами планировки территорий. То есть Казань готова к развитию присоединенных территорий.

Важно, чтобы эта «кубышка» начала приносить максимальную пользу как для ее владельцев, так и для тех сотен тысяч людей, которые смогут улучшить свои жилищные условия по приемлемым для себя ценам. Это наша цель.

— Хотелось бы попросить вас оценить ее масштабы по отношению к другим землевладельцам вокруг Казани. Скажем, Forbes включил в свой топ-20 по России «Агросилу» Ильшата Фардиева и «Ак Барс Холдинг» Ивана Егорова, но вас там нет…

— Forbes же правильно посчитал, что у того же «Ак Барс Холдинга» намного больше сельхозземель в собственности! В десятки раз.

Хочу подчеркнуть, что в мире в принципе не может быть какого-то «земельного» монополиста в городах-миллионниках. В любом случае земля везде распылена между огромным количеством собственников. У кого-то может быть больше, у кого-то меньше, но в любом случае доминирующее положение — а это 25 процентов и более — никто нигде не занимает.

— То есть то, что Семину принадлежит вся земля, — это иллюзия. Такова ваша позиция?

— Конечно, это мир фантастики! Может быть, несколько процентов у Семина? Другое дело, что, когда все собрано в одном месте, — это большое конкурентное преимущество.

Но в любом случае музыку заказывает клиент. И я считаю: чем быстрее местные застройщики поймут, что нужно оптимизировать собственные затраты, выстраивать эффективно свой бизнес и соответствовать уже средневзвешенным российским показателям, тем быстрее они станут конкурентными. А мы им готовы в этом помогать по любому варианту, независимо от того, обладают они капиталами или нет. Главное, чтобы они обладали профессионализмом и были открытыми к сотрудничеству.

Практически со всеми застройщиками — как мелкими, так и крупными — корпорация ASG находится в постоянном диалоге. Но, пока есть надежда на получение земельных участков другими способами (многие имеют землю с определенным заделом), понятно, что они скорее ведут разведку боем. Мониторят ситуацию, потом приходят, а участок уже продан. Такие примеры тоже есть.

«Вопросы развития Казанской агломерации для нас сегодня — проблема номер один»

— Какова структура вашего земельного банка?

— Земельные массивы, которые входят в «кубышку», очень органичны по своему потенциальному использованию и размещены они в разных районах как Казани, так и Казанской агломерации. Сегодня мы имеем уникальную возможность работы с инвесторами. Когда любой инвестор выходит в столицу РТ, в любом случае все пути его ведут в ASG. Потому что от него требуется только сказать, что нужно: в каком районе, какие характеристики, наличие коммуникаций, дорог и так далее. В течение двух дней выдается 3–4 варианта, где можно разместить либо жилой комплекс, либо производственную площадку, административный или торговый центр.

— Сейчас очень важным считается не просто строительство домов, а жилья с местами приложения труда. Об этом говорит и президент республики, например.

— Мы формировали свой земельный банк с учетом сочетания земель как наиболее эффективных для жилищной застройки, так и для мест приложения труда в тех же районах. У нас нигде нет такой ситуации, чтобы имелись только территории под выгодную жилую застройку и при этом ничего там не предусматривалось для мест приложения труда.

То, о чем сейчас так много говорят, — необходимо исключать возникновение маятниковой трудовой миграции, нужно обеспечивать полицентричность развития территорий — есть у нашего «земельного банка». Все заложено еще 10–15 лет назад, когда мы формировали массивы. Причем это сделано не механически — все выстрадано.

Если рядом трасса и шумно, мы планировали там изначально размещать коммерческие объекты. Удобно подъехать на машине — а жить там плохо! Если это дальше от трассы, то склады и магазины могут «не зайти», но прекрасно можно разместить высотные дома. А если рядом лес, то там должно быть либо индивидуальное жилье, либо, что я считаю перспективным, малоэтажная застройка. Более демократичная — 3–4 этажа, где сочетаются плюсы индивидуального жилья, а цены и расходы на содержание такие же, как когда речь идет о многоэтажных домах. Вот эти все вопросы были отработаны на протяжении многих лет и систематизированы в 2020 году. Последние три месяца мы обсуждали все это со всеми ведомствами, активно над нашими недоделками поработали в минстрое РТ. По сравнению с первоначальным видом концепция освоения земельного банка процентов на 70 изменилась.

Сейчас надо переходить к подготовке стратегии развития территории ASG в рамках Казанской агломерации.

— Что мешает?

— Для этого нам необходимы законодательные ответы на многие вопросы относительно того, каким образом развитие Казанской агломерации будет внесено в действующие нормативные акты. Вот это сегодня вопрос номер один! Вообще нет никакого законодательного подкрепления данного понятия. Напомню о том, что я вам рассказывал 10 лет назад. Весь мир давно перешел на принцип формирования агломераций. Тот же Париж который мы с вами знаем как город с многомиллионным населением, на самом деле городская агломерация. Метрополия Большого Парижа включает в себя еще и ближайшие пригороды. Просто в просторечии используется понятие «Париж». 

А у нас, как только осознавали, что не хватает места развития города, всегда шли по какому пути? «А давайте расширим границы Казани!» — и вот расширяют… Ну включили сейчас огромное количество поселков — что там, город стал? Нет, конечно! То есть там все равно другой уклад, другая жизнь. Но народ начинает платить новые налоги, опять-таки зреет социальное недовольство. А зачем это нужно? Потому необходимо вести речь о Казанской агломерации. Люди живут в пригородах, пользуются всеми достоинствами и всеми плюсами большого города. Когда надо поехать к врачу, не придется лететь на самолете в другой город, а достаточно сесть в машину и проехать час в дорогую хорошую клинику, где нужный специалист есть. Это же огромный плюс. В маленьком городе только терапевт будет принимать, а к специалистам — в большой город.

Понятие агломерации очень важно для России в целом. Я уверен, что в ближайшее время соответствующие вопросы будут подняты так или иначе по инициативе Хуснуллина, потому что он-то прекрасно это все понимает. Даже будучи министром строительства РТ, он обозначил проблемы, а в Москве начал их решать.

— Один момент уточню. Когда мы говорим «Казанская агломерация» и так далее, нужно иметь в виду, что нет даже не то что республиканского — федерального законодательства на эту тему. И потом мы идем на ощупь и не знаем, куда идем, — так ведь получается?

— Именно так. Как следствие — что мы имеем? Наблюдаем ситуацию, когда уважаемый мэр Казани выступает и говорит нечто вроде: «Что за безобразие? На наши свалки свозит мусор коттеджный поселок в километре от Казани. Пусть они нам продукты питания привозят, а мусор нам не надо!» И он правильно говорит, потому что денег на соответствующие цели не закладывается в бюджет города. А в рамках агломерации все можно решать.

— А где выход? Как решать? Если законов нет, что делать? Потому мы, республика, и топчемся уже сколько лет вокруг этого.

— Можно использовать и право законодательной инициативы. Это во-первых. Во-вторых, для этого, конечно же, необходимо нарабатывать уже реальную практику. То есть на самом деле у нас принято ведь определенное решение, создан совет Казанской агломерации, куда входят главы пригородных районов, то есть Казань и прилегающие районы. Есть же такой орган? Просто на самом деле он и нерабочий на сегодня.

— Да, нет механизмов.

— Нужно это наполнять содержанием.

Полный текст читайте по ссылке
ASG: Алексей Семин: «Время, когда нужно разбить кубышку, настало!»
Деловая электронная газета «Бизнес Online»: Алексей Семин: «Время, когда нужно разбить кубышку, настало!»